Методики оценки сельскохозяйственных угодий

Чтобы определить стоимость конкретного участка, необходимо найти предельно схожий на него по местоположению и характеристикам земельный участок с известной стоимостью участок, на который уже «сложена цена».

На сегодняшний день известен ряд методик, по которым может проводиться оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения. Одним из таких методов является так называемый доходный подход, согласно которому сельскохозяйственные угодья оцениваются в условиях прямой капитализации. Использование данного метода предполагает преобразование потенциального или реального финансового дохода в цену при помощи коэффициента капитализации, что касается доли нынешнего дохода в общей стоимости оцениваемого участка земли. Применение методики основано на тезисе, сто стоимость земли может определяться как способность данного конкретного участка давать определенный денежный доход в дальнейшем благодаря продаже выращиваемой на участке сельскохозяйственной продукции (т.е., запланированных ее объемов). Оценка недвижимости (земли) по указанной методике подразумевает, что стоимость участка есть результат деления объема чистого дохода на коэффициент капитализации (в литературе встречается также название норма капитализации). Под понятием чистого дохода подразумевается из предполагаемого или реального валового дохода всех расходов, не включающих в себя обязательств по ипотечному кредитованию в случае наличия такового, а также отчислений на амортизационные траты. Коэффициент капитализации можно брать из информации современного рынка о чистой доходности и о цене на земельные участки, которые примерно соответствуют по характеристикам.

Одним из подвидов метода с капитализацией дохода, применяемых наиболее часто в случае сельскохозяйственных угодий, является оценка земельных участков с применением показателя зернового коэффициента. В случае выбора в пользу данного метода (незаменим при расчете стоимости зерновых полей) рассчитываются показатели нормальной урожайности зерна (зерновой культуры, выращиваемой на участке), определяется показатель зернового коэффициента, учитывая чистую доходность от всех с\х культур, пригодных для возделывания в данном регионе. Далее рассчитывается чистый доход с гектара земли при условии возделывания зерновых, при этом должен быть учтен показатель зернового коэффициента. При расчете чистого дохода с выращивания зерна на гектаре земли берется в учет и влияние географического расположения участка земли. После этого устанавливается срок капитализации чистой прибыли, на основе чего определяется стоимость земли.

Оценка земельных участков может производиться по методике сравнения продаж на текущем рынке. Кстати, данная методика может быть приемлема для земли любой категории, а не только сельскохозяйственных угодий. Стоимость конкретного земельного участка производится на основе данных о продажах аналогичных или близких по технологическим особенностям и расположению участков, купля-продажа которых была осуществлена в относительно недавнем прошлом. Безусловно, методика применима при условии, что у специалиста по оценке недвижимости и земельных участков на руках имеется немалое количество информации по продажам земли. До того, как был использован метод, имеющиеся данные должны быть проверены на достоверность. К тому же, необходима уверенность касательно того, что прошедшие сделки были примерами свободных рыночных условий (не было продажи «для своих» или по завышенной стоимости).

Если те или иные характеристики искомого и продаваемого участков различаются, стоимость первого корректируется. Корректировка – увеличения или снижение стоимости в зависимости от того, преимущества или недостатки имеются у искомого участка по сравнению с первым. Поправки необходимо вносить последовательно. Оценка недвижимости и земельных участков подразумевает расчет в итоге усредненного значения откорректированных стоимостей. Для усреднения необходимо взять данные о нескольких продаваемых участках земли.